一、物权的变动的公示与公信原则

　　　(一)公示原则

　　　所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，否则不能发生物权变动的效力。

　　　世界各国在公示方式上大体都采用相同的方式：就动产而言其公示方式乃是占有;就不动产而言乃是登记。

　　　(二)公信原则

　　　所谓公信原则是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。

　　　公示与公信是密切联系在一起的，公信原则是公示原则的必然逻辑结果。公信原则集中体现在善意取得制度上。

　　　　　二、基于法律行为的物权变动

　　　我国物权依据法律行为而进行变动的兼采折中主义和意思主义，但是以折中主义为原则。

　　　1、我国原则上采纳了物权变动的折中主义。即依据法律行为而发生物权变动仅需要一个法律行为(即买卖合同、赠与合同、互易合同等)，而不需要在债权合同之外另行实施物权合意，但是物权变动必须要进行登记或者交付动产等公示行为，从公示行为完成之时去物权变动生效。但是需要注意的是未登记或者未交付仅仅是物权不发生变动，而债权合同则已经生效，若合同生效后出让人不办理登记或者交付标的物的构成违约行为，受让人可以诉请法院判决其协助登记或者交付标的物。

　　　2、但是在下列情形物权变动则采意思主义，即物权从债权合同生效时发生变动，但是不登记不发生对抗善意第三人的效力：

　　　(1)土地承包经营权，从承包合同生效时取得，流转的从相应的流转合同生效时发生效力，但是未登记不发生对抗善意第三人的效力。(第127、129条)

　　　(2)地役权，从设立合同生效时发生效力，但是未登记不得对抗善意第三人(第158条)

　　　(3)动产抵押，从抵押合同生效时发生效力，但是为登记不得对抗善意第三人(第187、188与189条的)

　　　　　三、不动产登记

　　　(一)登记的概念

　　　所谓登记是指经权利人的申请由登记机关将物权的发生、变更和消灭的事实记载在登记簿上，从而对于物权的变动予以公示的行为。不动产登记分为三种登记，分别为：设立登记、变更登记和注销登记。

　　　(二)登记的效力

　　　(三)关于不动产登记簿的效力

　　　1、不动产登记机关应当设置和保管不动产登记簿，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

　　　2、不动产登记机关应当为不动产权利人出具权利权属证书

　　　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　　3、权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

　　　(四)更正登记

　　　不动产登记错误的真正权利人和利害关系人可以申请登记机关将有关登记事项予以更正是为更正登记。

　　　不动产登记机关进行更正登记的前提是：申请人有确凿的证据证明登记错误的;或者登记名义人同意进行更正登记的。而取得不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

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